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L'assurance crédit immobilier
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Pascal De Garde
Bonjour, je m'appelle Pascal de Garde, je suis expert d'assurance crédit. Je m'informe quotidiennement sur les nouveautés dans le marché du crédit et des assurances de crédit, notamment l'assurance crédit immobilier. Au cours des années j'ai pu m'aquérir de nouvelles connaissances : Aspects fiscaux des achats et ventes d’entreprises, des réorganisations corporatives, Fiscalité des particuliers ... 
Par Pascal De Garde
Publié le 26/03/2015
 
Pour acheter la maison ou l’appartement de ses rêves, on doit très souvent emprunter de l’argent à la banque, c’est à dire contracter un prêt immobilier. Lors de la conclusion dudit prêt, l’établissement bancaire exige très souvent de souscrire une assurance crédit immobilier, appelée aussi assurance emprunteur. Celle-ci est un filet de sécurité pour la banque. En effet, l’assurance prêt lui garantit le remboursement du crédit en cas d’insolvabilité soudaine de l’emprunteur.

Tout sur l'assurance crédit immobilier
Depuis la loi Lagarde du 1er juillet 2010 réformant le crédit à la consommation, le contrat d’assurance crédit peut être conclu dans un établissement bancaire concurrent de la banque auprès de laquelle le prêt immobilier est contracté. Toutefois, sous réserve qu’il apporte les mêmes conditions de garanties que la banque émettrice du prêt. Comment fonctionne donc une assurance emprunteur ?

Les types de contrat d’assurance crédit immobilier

Il existe deux sortes de contrat d’assurance prêt, à savoir :

-l’assurance groupe – il s’agit d’une offre collective à tarif unique proposée aux clients de l’assureur.

-la délégation d’assurance – il s’agit d’une offre personnalisée et individuelle, établit spécifiquement pour l’emprunteur. La banque émettrice du prêt immobilier doit l’accepter pour que l’emprunteur puisse la souscrire.

La durée du contrat d’assurance crédit est établit en fonction de la durée du prêt immobilier. De plus, lors de la souscription de l’assurance prêt, l’assureur doit mettre à la disposition de l’emprunteur une fiche informative, expliquant les divers taux crédit  immobilier, les garanties proposées et une estimation personnalisée du coût total de ladite assurance.

Les garanties obligatoires et les risques couverts par une assurance crédit

L’assurance crédit immobilier couvre plusieurs situations d’insolvabilité de l’emprunteur, c’est-à-dire des situations de risques de non-paiement des mensualités de remboursement du prêt :

· en cas de décès – il s’agit de la garantie PITA (perte totale et irréversible d’autonomie). Elle prend en charge le remboursement du capital restant dû.

· en cas d’incapacité/d’invalidité – il s’agit des garanties dites ITT (incapacité temporaire totale), IPT (invalidité permanente totale) et IPP (invalidité permanente partielle). Elles interviennent en cas de maladie ou d’accident, empêchant l’emprunteur d’exercer son activité professionnelle et donc de rembourser les mensualités du prêt. Ces garanties sont définies de manière exacte dans le contrat d’assurance crédit et prennent en charge le remboursement des mensualités pendant toute la durée de l’incapacité/invalidité.

· et éventuellement en cas de perte d’emploi – cette garantie n’est pas obligatoire, l’assureur décide unilatéralement d’intégrer cette clause à l’assurance prêt ou non.

Cependant des situations particulières peuvent être exclues des garanties, par exemple les maladies mentales, telles que la dépression, qui entrainent une incapacité/invalidité partielle ou totale. Ces cas particuliers peuvent être expressément inscris dans la liste des limitations aux garanties dites ITT/IPT/IPP.

L’obligation de remplir un questionnaire relatif à l’état de santé et ses conséquences

Lors de la souscription du contrat d’assurance crédit immobilier, l’assureur soumet l’emprunteur à remplir un questionnaire, incluant notamment des questions relatives à son état de santé. En effet, le montant des primes de l’assurance prêt est déterminé en fonction de la situation personnelle de l’assuré, par exemple de son âge, de sa santé, mais encore du montant et de la durée du prêt immobilier contracté sur lequel portera l’assurance crédit.

Souvent les personnes souffrant ou ayant souffert de maladies graves, telles que le cancer, rencontrent des difficultés pour souscrire une assurance prêt immobilier. En effet, une enquête, réalisée par le Ciss (Collectif interassociatif sur la santé) en février 2015, a publié un rapport sur l’accès aux crédits et assurances pour les personnes atteintes de maladies graves : 22% des personnes concernées se sont vu refuser un crédit par les établissements bancaires et assureurs, et 15% ont subi une surprime. Pour contrer ce genre de discrimination, un dispositif d’aide a été mis en place par la convention AERAS, signée le 6 juin 2006 (s’assurer et emprunter avec un risque de santé aggravé) : il facilite l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes atteintes ou ayant souffert de problèmes graves de santé. Grâce à ce processus, les banques et assureurs ne peuvent plus refuser de façon catégorique l’accord d’un crédit ou d’une assurance crédit à ces personnes.

Les avantages d’une assurance prêt et d’un comparateur

L’assurance prêt procure des avantages aussi bien pour l’établissement bancaire que pour l’emprunteur. D’un côté, elle est une garantie pour la banque émettrice du prêt car elle lui assure le remboursement des mensualités dudit prêt. D’un autre côté, elle offre une tranquillité de l’esprit et une pérennité à l’emprunteur, en le protégeant, lui et sa famille, d’une faillite personnelle en cas d’insolvabilité.

Procéder à une simulation crédit immobilier sur un site comparateur d’offres est une bonne première approche concrète, simple et gratuite pour déterminer les taux crédit immobilier applicables à sa situation. Un comparateur d’assurance crédit immobilier donne une vue d’ensemble de plusieurs offres de différents assureurs, et permet ainsi de choisir l’assurance prêt la plus adaptée à ses besoins.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2015, grâce à la loi Hamon du 17 mars 2014, les établissements bancaires et les assureurs ont l’obligation d’insérer dans leurs offres de prêt et d’assurance crédit immobilier le « taux annuel effectif de l’assurance », appelé TAEA. Exprimé en pourcentage, le TAEA indique le coût total de l’assurance crédit sur la durée du prêt immobilier, en plus de son coût périodique (mensuel, trimestriel et annuel). En effet, les taux crédit immobilier varient d’une année à une autre en fonction des flux du marché de l’immobilier. On observe par exemple depuis la fin de l’année 2014 une baisse de ces taux. Actuellement, les taux crédit immobilier avoisinent les 2%. Par exemple, au niveau national, le taux fixe pour un crédit de courte durée est d’1,4% pour une durée de 10 ans, et pour un crédit de longue durée il est de 1,9% pour une durée de 20 ans (selon les statistiques en date du 13 mars 2015 du site meilleurtaux.com). Ainsi, les emprunteurs peuvent décider de changer rapidement d’assurance crédit immobilier si d’autres assureurs proposent des offres plus avantageuses. La loi Hamon leur donne en effet la possibilité depuis le 1er janvier 2015 de résilier leur contrat d’assurance prêt au cours de la première année de souscription pour changer d’assureur. Ce dispositif permet une meilleure compétitivité entre les divers établissements bancaires et donc un choix plus large et transparent pour les emprunteurs.

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